מחשבון מס שבח במכירת דירה

המסלול הליניארי המוטב

ברפורמה שנכנסה לתוקף ב-1 בינואר 2014 בוטל הפטור הגורף במכירת דירת מגורים, ובמקומו נקבע חישוב ליניארי: השבח מחולק על פני כל תקופת הבעלות, החלק שנצבר עד 1.1.2014 פטור ממס, והחלק שנצבר מאז חייב במס בשיעור 25%.

כך זה נראה בחישוב: מס = 25% × שבח ריאלי × (שנים מ-2014 ÷ סך שנות הבעלות). מי שקנה מזמן משלם מס על נתח קטן מהרווח; מי שקנה אחרי 2014 חייב על כולו.

מה נחשב הוצאה מוכרת

מס רכישה ששולם ברכישה, שכר טרחת עורך דין ודמי תיווך — בשני צידי העסקה.
השבחות ושיפוצים שהאריכו את חיי הנכס או הגדילו את שוויו (לא תחזוקה שוטפת).
ריבית ריאלית על המשכנתא ששימשה לרכישת הנכס, בתנאים מסוימים.
היטל השבחה ששולם.

לכל אלה צריך קבלות. הוצאה בלי קבלה לא תוכר, ולכן שווה לשמור את התיק מיום הרכישה.

מה המחשבון הזה לא עושה

החישוב כאן הוא הערכה במסלול הליניארי המוטב, לפי שנים שלמות. השומה בפועל מתחשבת בתאריכים מדויקים, בהצמדה למדד, בפחת שנצבר בדירה שהושכרה, בפטורים אישיים ובמגבלות על מספר המכירות המוטבות. לפני מכירה כדאי לקבל חישוב מיועץ מס או עורך דין מקרקעין.

שאלות נפוצות

מה שיעור מס השבח?

25% על השבח הריאלי החייב ליחיד. במסלול הליניארי המוטב החלק שנצבר לפני 1.1.2014 פטור, כך שהמס האפקטיבי נמוך בהרבה עבור מי שמחזיק בדירה שנים רבות.

האם יש פטור מלא במכירת דירה יחידה?

יש מסלול פטור לדירת מגורים מזכה יחידה בתנאים ובתקרות שקבועים בחוק. כשהוא חל הוא בדרך כלל עדיף על החישוב הליניארי, ולכן בוחנים את שני המסלולים.

האם שיפוץ מקטין את המס?

כן, אם הוא השבחה ולא תחזוקה, ואם יש קבלות. ההוצאה מנוכה מהשבח ולכן מקטינה ישירות את המס.

הבהרה משפטית

הכלים והמחשבונים באתר זה נועדו למידע כללי והתמצאות ראשונית בלבד. הם אינם מהווים ייעוץ מכל סוג — לא ייעוץ מס, לא ייעוץ משפטי, לא ייעוץ פיננסי או ייעוץ משכנתאות — ואינם שמאות, שומה או חוות דעת מקצועית קובעת. אין בהם כדי להחליף בדיקה פרטנית של איש מקצוע מוסמך.

התוצאות הן הערכה בלבד, המבוססת על הנתונים שהזנתם ועל הנחות חישוב מפשטות. שיעורי מס, מדרגות, תקרות, כללי מימון ונהלים משתנים מעת לעת, ועשויים שלא להיות מעודכנים במחשבון בכל רגע נתון. חישוב מחייב נקבע אך ורק על ידי הגורם המוסמך — רשות המסים, הוועדה המקומית, הבנק, שמאי מקרקעין או עורך דין — ולפי נסיבותיו הפרטניות של כל מקרה.

אין באמור כל התחייבות, מצג או אחריות, מפורשת או משתמעת, לנכונות, לדיוק, לשלמות או לעדכניות המידע. השימוש בכלים הוא באחריות המשתמש בלבד. כאן קונים, מפעיליה, עובדיה ומי מטעמם לא יישאו באחריות כלשהי לנזק ישיר, עקיף, תוצאתי או אחר שייגרם כתוצאה מהסתמכות על התוצאות או על התכנים באתר, לרבות החלטה כלכלית או משפטית שהתקבלה על בסיסם.

לפני קבלת החלטה או ביצוע עסקה — היוועצו בעורך דין מקרקעין, ביועץ מס, בשמאי מקרקעין וביועץ משכנתאות, וּוַדאו את הנתונים מול הגורמים הרשמיים.