מה נבדק כאן, ולמה דווקא זה
עסקת נדל"ן נופלת כמעט תמיד על אחד מארבעה דברים, ולא על מחיר הדירה עצמו:
- אחוז המימון (LTV). כמה מהעסקה ממומן במשכנתא. בנק ישראל מגביל את זה לפי סוג הרוכש, ומעל התקרה העסקה פשוט לא תאושר.
- יחס ההחזר להכנסה (PTI). ההחזר החודשי, בתוספת הלוואות קיימות, מתוך ההכנסה נטו. הרף המקובל הוא כשליש; מעל 40% זה כמעט תמיד סירוב.
- מה נשאר לחיות ממנו. יחס יכול להיראות תקין ועדיין להשאיר סכום שאי אפשר לחיות ממנו. זה המספר שאנשים מגלים בדיעבד.
- עמידות לעליית ריבית. חלק מהמשכנתא צמוד לפריים ומשתנה עם ריבית בנק ישראל. עסקה שנשענת על הריבית הנוכחית בלבד היא הימור.
המחשבון מריץ את ארבעתם, מדמה עלייה של אחוז ושני אחוזים בריבית, ומדליק אור אחד: אור ירוק כשהכול בטווח, אור צהוב כשיש סימני אזהרה, ואור אדום כשיש חסם ממשי. לצד האור מופיעה כל בדיקה בנפרד, כדי שתדעו בדיוק מה הדליק אותו.
מה זה לא
זו אינה בקשה למשכנתא ואינה אישור עקרוני. הבנק בוחן גם ותק תעסוקתי, יציבות ההכנסה, היסטוריית אשראי, גיל הלווים בסוף התקופה ומקור ההון העצמי. אור ירוק כאן אינו מבטיח אישור, ואור אדום אינו גזר דין — לרוב הוא מצביע על מה בדיוק צריך לשנות.